在经济迅猛发展的今天，以消费者为中心的市场模式已是大势所趋，而连锁经营正适应了这种模式的变革，因此采用这种模式经营的企业也如雨后春笋般层出不穷。对这些企业来说，门店无疑就是他们的半壁江山，门店的数量、规模、业绩甚至是选址的好坏都直接决定着企业能否快速抢占一方市场，更直接决定着企业的收益情况，因此在对连锁经营模式特别是直营连锁公司进行法律核查时，门店核查的重要性不言而喻。就国内目前连锁经营企业来看，门店数量少则几十家，多则数百家甚至上千家，即使企业再“土豪”，面对“大家都懂的”的房价，绝大多数门店也都会采取租赁方式经营，而正因如此，也让门店核查工作变得异常烦琐复杂。特别是对于一些规模较大的连锁经营企业，门店数量众多而且往往跨地区分布，租赁方纷乱复杂，有大房东、二房东、三房东甚至四房东，有个人、企业、政府机关甚至是学校等等，租赁房产的产权证明、上家合同、屋子的用途等等更是五花八门。

  本文主要从法律核查的角度说明连锁经营模式特别是直营连锁企业门店核查的要点。

  在门店核查过程中，确定门店房产的权属情况为第一要务，若门店房产无有效的权属证明文件，则存在相关权利人就该等房屋主张权利而使出租方出租权丧失、继而导致该门店无法继续承租经营的风险。

  原则上而言，房屋产权证书无疑是门店房产权属的最佳证明，然而实践中，由于门店房产情形各异，且很多由于历史遗留问题而不具备办理房屋产权证书的条件，因此，门店房产权属是否清晰需要结合该房产的真实的情况及能取得的权属证明文件做综合判断。

  一般而言，对于没办法取得房屋产权证书的，若能取得相应的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋买卖合同或者预售合同，则也能确定该房产的权属情况。

  《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿相应的损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”

  根据以上法律规定可见，若门店的出租方并非房屋的所有权人，则该出租方是否已取得其上家出租方的转租许可进而取得有效的转租权就显得很重要，否则一旦该上家出租方主张解除合同，则势必给门店的稳定经营造成影响。具体而言，在转租权核查部分，必须要格外注意以下两点：

  1、《最高人民法院关于审理城镇房屋出租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，即使出租方已取得其上家出租方的书面的转租许可（一般有两种形式：即租赁合同中有明确的允许转租的条款或是该出租方出具书面的转租许可书），还应重点核查该转租许可所允许的转租期限、出租方与其上家之间的租赁期限以及该门店的承租期限三者之间的关系。

  2、实践中，门店房产的出租方往往是“二房东”、“三房东”甚至是“四房东”，要彻底核查门店转租合法有效与否，便需要抽丝剥茧，层层追溯，对每一层租赁关系都进行核查。具体包括每一层租赁关系中约定的租赁期限、租赁合同中是否有允许转租的约定或是出租方是否提供了书面的转租许可以及允许转租的期限（若转租许可中未明确期限，则视为与租赁合同期限相同）。

  《商品房屋出租管理办法》第十四条规定：“房屋出租合同订立后三十日内，房屋出租当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋出租登记备案。”第十五条规定：“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（一）房屋租赁合同；（二）房屋租赁当事人身份证明；（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。”第十六条规定：“对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。 申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。”

  根据以上规定能够准确的看出，若门店办理了房屋出租登记备案且登记备案的租赁信息与实际一致，则该门店的租赁关系可判断为合法有效，但这并不代表没有办理登记备案的即为无效:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”同时根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》（法释[1999]19号）等法律、法规和规范性文件中对于合同效力的相关规定，房屋租赁合同未办理租赁登记手续不会影响租赁合同的效力。

  对于连锁经营模式的企业来说，门店无疑是其命脉，而对门店核查的深度和力度也直接决定了整个企业法律核查工作的成败。门店数量的众多、分布的广泛、租赁情况的多变以及更新变化之快都决定了门店核查工作的繁琐复杂，虽说如此，但只要理清核查思路，明确核查重点，准备好你的耐心，相信你就能在门店之海中快意鏖战了。